2024年8月南京各区房价对比表（单位：元/㎡）
| 行政区 | 新房备案均价 | 二手房成交均价 | 典型楼盘 | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|
| 建邺区 | 52000 | 47800 | 仁恒江湾天成 | 4.8-6.2万 |
| 鼓楼区 | 48500 | 50300 | 中海凤凰熙岸 | 4.2-5.5万 |
| 秦淮区 | 46300 | 44100 | 金基望樾府 | 4.1-5.0万 |
| 玄武区 | 45200 | 46800 | 长江华府 | 4.3-5.3万 |
| 雨花台区 | 39800 | 37500 | 金基嘉玥 | 3.5-4.6万 |
| 栖霞区 | 32500 | 30800 | 万科翡翠滨江 | 2.8-3.8万 |
| 江宁区 | 28700 | 27100 | 朗诗玲珑新亭 | 2.3-3.4万 |
| 浦口区 | 26300 | 24900 | 正荣润锦城 | 2.1-3.0万 |
| 六合区 | 18200 | 16700 | 荣盛鹭岛荣府 | 1.5-2.3万 |
| 溧水区 | 15400 | 13900 | 创维文悦府 | 1.2-1.9万 |
从南京市住房保障和房产局最新备案数据看，主城四区房价同比上涨3%-5%，远郊板块出现明显分化。河西中部部分豪宅项目实际成交价突破7万元大关，而溧水空港新城多个项目推出"工抵房"特价，单价跌破万元。树人学校学区房的溢价率达到38%，家长群体愿意为教育配套支付额外成本。
银行评估价体系加剧了价格倒挂。新街口某股份制银行的信贷经理透露，二手房的评估价通常比成交价低15%-20%，导致购房者实际首付比例提高。相比之下，新房贷款可以直接按备案价申请，首付压力更小。这种现象促使部分投资者转向法拍房市场，建邺区奥体中心的某法拍房上月成交价竟比市场价低23%。
中介市场的特殊操作也在推波助澜。江浦街道多家房产中介联合开发商，通过控制二手房源挂牌量制造稀缺假象。有业主反映，其房屋挂牌信息被中介要求下架三个月，理由是"维护市场价格体系"。这种行为实际上是在为新房去库存争取时间，客观上扭曲了真实的供需关系。
南京刚需买房首付多少
溧水空港新城现有一批总价百万以内的住宅，按照当前首套房20%首付计算，仅需准备19-23万元。这些项目主要分布在S7号线沿线，虽然距离主城较远，但适合在江宁开发区工作的年轻群体。部分楼盘宣传的"送装修"存在猫腻，实际交付标准可能不符合验收要求。
在主城区边缘地带，桥北板块仍有少量70㎡两房户型，总价控制在180万元左右。这类房源首付约36万元，月供6800元，对于双职工家庭尚可承受。值得注意的政策变化是，公积金贷款额度已提升至100万元，夫妻双方共同还贷的话，完全覆盖200万元以内的房产按揭。
对于首付预算50万元的购房者，江宁大学城地铁口的公寓式住宅成为新选择。40年产权的小户型产品，首付比例要求50%，但总价控制在110-130万元区间。这类物业的租金回报率能达到4.5%，适合过渡性居住需求。需要提醒的是商业水电费标准，长期居住成本会比普通住宅高出30%。
（文中数据采集自南京市网上房地产、链家网实时成交记录及开发商销售公示，价格波动以实际交易为准）
